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2018年,大部分城市的限购政策都可能将名存实亡!

大山俱乐部

2018年的伊始,房地产最让人兴奋的事情,不外就是“限购放松”!为什么在2017年执行如此严厉的限购政策,在2018年会忽然突发放松的迹象和趋势呢?

其实自从去年年底的全国住宅工作会议中,住建部提出的“分类调控”政策指导原则以后,关于社保限购的取消及放松就已经成为了必然趋势,那么2018年究竟哪些城市和地区会陆续放松社保限购的限制呢?

今天大山老师(WXID:wys0720)就在这篇文章里简单的论述一下这其中的逻辑和缘由,仅供参考。

【1】

八大二线城市定向取消限购!

房地产行情将由一线转移二线!

截止到目前为止,已经有8个城市陆续公布了“定向取消限购”的通知。

这八大城市均采用了所谓的人才新政的方式来定向落户来取消限购,可以说是向一线城市发出了挑战。既然一线城市对学历型人才设置了较高的入市门槛,这些二线城市在这个时候采用这种方式,显然是最合适的方式。

以上二线城市都是中国经济未来发展前景最为看好的城市,是新的经济脊梁,也是新入口城市,对于大学生及学历型人才无疑是具备较高的吸引力的。

就是房地产行情即将转移到二线城市的明显特征,经济发展速度快,大学生流入多,建设面积迅速扩张,房地产被允许一城一策。

【2】

兰州直接取消限购!

背后是城市负债率实在太高了!

而兰州之所以直接取消社保限购,站在了2018年限购政策调整的风口浪尖,是因为它没有办法,不得不为,不得不调整,不得不取消!

1月5日,兰州市住房保障和房产管理局发布《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》:取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。核心城区继续限购,但不再提供社保证明和纳税证明。

至此,兰州成为了2018年中国第一个直接取消社保限购的城市!

原因很简单!兰州的城市偿债率高达20倍,全国第一位,这个城市发的债务已经是一般性预算收入的20倍了,不卖地怎么偿债?

值得注意的是,如果上头不同意,估计兰州也不敢大张旗鼓地一城一策,库存高、债务高的城市,是可以学兰州的。

【3】

2018年高债务城市限购政策势在必行

除了一线城市之外,大部分地区均存在较大可能性!

无独有偶,我们发现前面那8个定向取消限购的城市,也是高债务型城市!

南京:偿债率7.12倍,相当于负债是全年收入的7.12倍。

武汉:偿债率4.86倍。

郑州:4.69倍

济南:1.72倍

长沙:6.86倍

西安:9.19倍。

这些城市的做法就是定向取消限购,走的是变通的路数。

根据最新2016年的数据显示,各个省份的债务率情况如下图:

第一,全国除了一线城市之外,债务率(债务余额/年度财政收入)均明显大于100%,因此2018年一线城市取消限购的可能性不高。

近期北京有中介放出北京有可能放松外地人可买二套房的消息,此消息的可信度不高。

第二,河北地区的债务率为200%,在全国排名在20名以内,2018年限购政策调整的可能性还是比较高的。

河北环京地区,目前秦皇岛已经走在了前面,接下来相信还会有更多的城市加入限购调整的可能性。石家庄极有可能成为第一个。

第三,未来最有可能走向限购调整的城市,可能还将包括成都、合肥、太原等地区,二线城市限购调整将明显成为一个大趋势。

总体来看,2018年从政策导向上看,一线城市由于负债率低,政策表现将会平稳,甚至加码。而大部分的高负债型二线城市及环一线城市,限购政策将会逐渐松动,并最终走向名存实亡!

间接导致的结果,就是各大城市群将会正式进入快速发展期。

核心特征就是,城市群中的核心城市的发展及扩张被人为的遏制(像北京、上海及深圳),而核心城市的周边区域(比如环京、环沪及环深)则由于资源及产业的大量输入,城市基础建设的极大加强,得以快速发展和扩张。

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