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未来房价会如马云预言下跌,还是任志强说的继续涨?看完有底了

楼市奇说

房地产在过去十几年的时间中,一直充当着整个中国社会“创富”的工具。2017年之前的十年被称作是中国楼市的“黄金十年”,在这十年中数以万计的普通人通过购买房产、炒作房产而实现了财富暴增,阶级跃升。一个个买房暴富的案例,让更多年轻人滋生了不劳而获的思想。


有句话说得特别好,过去几年国人不是在买房,就是在去买房的路上。然而,房地产一家独大的背后,我们也不能忽视,资金脱实向虚,实体经济不振,制造业更是哀鸿遍野,倒闭屡见不鲜的事实。

华为、小米等科技制造企业更是被逼逃往土地、房子价格更低的城市,更印证了房地产挤压实体的原罪。马光远说,激发实体制造业的活力,就必须解除楼市对其的压迫行为——房地产必须有所改变,无论是国民的钱还是银行的资本都不应该无限制地只流向楼市。归根结底还是房地产预期要有所改变,说白了就是房价不能再继续疯涨下去了。房子是商品,但哪有只涨不跌的商品呢?


今天国家提出了“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,肯定了房子的居住属性,削弱了房子的投资属性。在楼市调控大招奇发、专家意见巨大分歧、城市间更是形成剧烈反差的当下,很多以购房自住的普通刚需族,也开始迷茫不前了,站在买房的十字路口有人果敢刚毅出手决绝,但也有人买了怕跌,跌了又不敢买,完全是两种极端。

恰似房地产未来走向的两大主流声音:一边是极力信任颠覆了诸多行业的马云,他们做着未来房价下跌,房价会跌到如葱的境地;另一边是任志强的忠实拥趸,对房地产的未来充满信心,对“房价永涨”没有任何迟疑。那么从目前释放的信号来看,未来房价到底会呈现何种趋势呢?马云和任志强的观点孰对孰错呢?购房者又该作何打算呢?


马云说,过去八年中国房价总体呈上涨姿态,8年以后中国最便宜的就是房子和车子。“房子如葱”论由此而来,奇哥没在现场,具体这个“未来房子如葱”到底是不是马云说的奇哥无法考证,但可以确定的是马云对中国的房地产市场的未来是持悲观态度的。

这个其实不难理解,精于颠覆创新的马云一直都是实干家,他曾经鼓励年轻人说,现在是奋斗的时候,年轻人不应该沉迷于物质的享受,而应该拼搏创新。“年轻人靠想靠梦是换不来房子和车子的。”


毋庸置疑,马云认为科技、创新、变革、人才才是中国的未来,而不是很多人认为的房地产。拿前段时间的“中兴事件”来说,毛衣战中国有些地方虽然不输下风,但是不得不承认米国也在很多地方扼制住了我们的咽喉。再次证明了科技才能强国,实干才能兴邦,继续无节制炒房、任由房地产疯涨只会让中国几十年的积淀毁于一旦。

事实上,从中央近来对房地产做出的三大变革,也能看出国家纠偏房地产的发展路径的决心,马云对于房地产的预言正逐步成真。


首先,“房住不炒”的调控力度空前绝后,无论是深度、广度还是持久度都胜过以往。政策上更是淋漓尽致,2017年涉及百座城市,出手调控200+次,2018年仅用半年就打破了这一纪录。而“房地产+金融+长效机制”的三重调控模式更是一直未停止对开发商和投机炒房客的严惩;

其次,金融去杠杆如火如荼,尤其是去房地产企业杠杆。君不见,一年多来融资收紧的市场环境下地产商们早就没了“余粮”,心里别提多慌。而近期央行的几次定向降息降准,更是有言在先,释放的上万亿流动性,坚决不能流向房地产。不仅如此,监管更是发出了最强命令,对银行的资金流向和用途进行严格监管。很明显,国家这是在合理引导资金向实体和小微池子里去,弱化房地产的中流砥柱作用。


再者,调控伊始至今其实国家都在大力发展租赁市场,一方面是过去十多年租赁市场停滞不前,另一方面国家也是通过“租售并举”实现房地产的软着陆,变相调控房价。这其中马云、刘强东、马化腾等互联网巨头都有实质性参与。

曾几何时,我们把马云投身房地产看作是引领中国房地产变革的救世主,更有很多人寄希望于马云能够担起降房价的重任,虽然目前效果甚微,但并不代表几年后这种期望不能成为现实。


而反观任志强的观点,倒显得有些落伍和极端,甚至有政治错误的嫌疑。众所周知,任志强一直拿中国的城市化率来推移房价涨跌,他认为目前中国的城市率只有60%左右,离发达国家70%的标准还有一段距离,因此他认为中国房地产还有至少15-20年的红利期,在这期间中国的房价大概率还是一直上涨的。

首先奇哥想说,城市化进程和房价上涨是没有必然联系的,更何况当前是国家喊出要“坚决遏制房价上涨”,改变楼市不断上涨的预期;

其次,影响房价最大的因素是供需关系,据不完全统计,中国目前的房屋总量大概已经足够20亿人居住了,且随着时间的推移,房子传承和购房需求的下跌,房子以当前的建造速度是足以满足居住需求的,房价不是说不能涨,但需要回归合理,和居民的收入严格挂钩;


再者,最新的消息显示,房地产税出台的声音愈近,作为地方财政收入的工具之一,未来房产税开征导致的土地价格下跌的概率很大,中国财政收入或进入结构性调整阶段,这对于楼市的纠偏作用巨大。

因此,不管是从国家调控的态度,还是住房结构和地方财政收入模式的改变来看,都预示着中国房地产或进入崭新阶段,这个阶段是以满足和解决刚需居住为根本目的,以发展实体和科技为根本,以回归住房居住属性为导向的。


通过上述分析,真相已经大白,我们坚信未来5-10年中国楼市必然会迎来巨大改变,房价大概率会走向下跌通道。

但需要强调的是,奇哥依然不认为未来“房子如葱”会成为现实。房地产变天,更多意义的改变是居住属性和投资属性的换位,是房价不断上涨预期的扭转,是楼市回归稳定健康轨道,并不是像很多人幻想的房价大跌,跌至“葱价”,那不现实,我们需要清醒地认识到世界上任何一个国家都不能实现人人都买得起房这个梦想,但值得信任的是,未来解决居住问题的渠道会更加多样化,每个人都能够圆满接受。

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