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调控更严,融资困难,房企的出路在何方?

地产情报站 

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近日,国家统计局公布了5月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

整体来看,房价走势有两个趋势需要我们注意。

第一,一二线城市新房和二手房住宅销售价格涨幅与上月相比相同或出现回落。三线城市新房住宅销售价格涨幅略升,二手房价格涨幅与上月持平。

具体来看,这个一线城市新房销售价格环比上涨0.3%,涨幅较上月回落0.3%,其中,北京,广州和深圳分别上涨0.6%,0.8%,和0.4%。但是上海涨幅却出现了回落,较上月下降0.1%。二手房方面,四个一线城市销售价格环比上涨0.1%,涨幅比上月回落0.3%,其中,北京和深圳持平,上海上涨0.1%,广州下降0.3%。

另外,31个二线城市新房销售价格环比上涨0.8%,涨幅与上月持平,二手房销售价格环比上涨0.5%,涨幅比上个月回落0.1%。35个三线城市新房销售价格环比上涨0.8%,涨幅比上月扩大0.3%,二手房销售价格上涨0.6%,涨幅与上个月持平。

第二、一二三线城市新房和二手房销售价格同比涨幅均与上月相同或回落。

五月,一线城市新房销售价格同比上涨4.7%,涨幅与上月相同;二手房销售价格同比上涨0.3%,涨幅比上月回落0.5个百分点。二线城市新房和二手房销售价格同比分别上涨12.1%和8.1%,涨幅比上月均回落0.2个百分点。三线城市新房销售价格同比上涨11.3%,涨幅与上月相同;二手房销售价格同比上涨8.2%,涨幅比上月回落0.2个百分点。

通过以上对五月房价进行环比和同比方向的对比,我们也基本上可以摸清现在房价真正的走势。

之前盛传的楼市小阳春已经退烧,虽然房价看上去还在上涨,但是涨幅已经全面放缓。

政策层面,4月房地产调控60次,3月份发布房地产调控政策15次, 1月份68次,2月份21次,合计年内,2019年前5个月,房地产调控政策发布刺激高达205次。

我们常说2018年是房地产市场调控最严的一年,2018年前五个月累计调控159次,嗯,2019年前五个月调控累计高达205次,比2018年同期上涨近30%。

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与此同时,开发商还要面对另外一个难题,就是融资困难。

房地产作为资金密集型行业,资金量的大小,几乎可以决定房企的生死。在今年前四个月,在货币政策稳健宽松的大背景下,房企的融资环境相较于2018年中期有了很大程度的改观,同策研究院统计数据,1~4月,40家典型房企融资总额达3211.71亿元,同比多出545.63亿元,增幅20.46%。

仅从4月来看,40家典型上市房企完成融资金额753.62亿元,其中债权融资额为688.09亿元,占比91.30%。同时,那些资信无瑕疵的房企,发债成本也在明显下降。整体5.7%的平均利率,比去年同期下降了7个百分点左右。

就这样,房企的融资环境一时间春光明媚,不过在这期间,不少房企误判了形势,以为房地产调控节奏会转向宽松,所以在2019年前四个月,“地王”又频频出现在全国各地的土地市场。

不过,五月中旬,网上开始盛传,国家住建委联合人民银行发出了一份非公开口径,要求暂缓对总计20家房企在公开市场融资。

这份名单中包括:阳光城、招商、金地、旭辉、中铁建、融信、龙光、新城控股等20家房企,这些房企都有一个共同点就是今年在土地市场拿地相当活跃。

同时,这次名单中被“暂缓”的融资渠道还包括ABS融资。

同策研究院的最新数据显示,5月,纳入监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计367.99亿元,融资总额成为2019年来最低额,同时,融资成本也在上升。

03

面对眼下的困境,不同的房企,选择了不同的手段,来缓解当下资金链紧张的局面。

对于大部分房企来说,最直接的回笼资金的方式,就是加大力度卖房子。某龙头房企内部员工向笔者透露,目前他们公司正在全公司范围内开展“全民营销”活动,员工推荐购房成功,有千分之六的佣金,这一水平高于销售人员的提成。

这个想法没错,不过令人尴尬的是,眼下的楼市正在退烧。

根据克而瑞数据,2019年5月,前百强房企整体销售操盘业绩规模近3.5万亿元,同比微增4.1%,但业绩同比增速较3、4月有明显回落。

不过一些房企也想到了新的办法。这些房企多为央企,他们选择的办法就是转让项目股权。

根据公开信息统计,从四月至今,已经有24个项目股权在北京产权交易所挂牌,而且这些项目大多拥有国资背景,比如金茂、保利这样的央企。

4月4日,北京北辰房地产开发股份有限公司转让0.113%股权,打响了国资背景的房企转让股权的第一枪。

其中,金茂是近期出让股权项目最多的房企。

6月3日,金茂以11亿元转让旗下长沙鼎茂置业有限公司100%股权。

5月27日,金茂对转让北京昊远置业有限公司34%股权。

6月12日,金茂挂牌转让北京茂丰置业有限公司28.56%股权,

此外,金茂也将位于浙江瑞安飞云街道项目49%的股权转让。

短时间内,如此密集的出让项目股权,在地产圈也引起了不小的轰动。除了金茂之外,同样有国资背景的保利、中粮、华侨城等房企也都在不同程度的转让项目。密集转让项目股权,与房企的营收下降和负债率密切相关。

以金茂为例,今年4月29日,金茂发布2019年第一季度财务数据。报告期内,金茂实现营业收入23.89亿元,同比下降70.11%,实现盈利利润5.05亿元,同比下降78.38%,实现净利润3.66亿元,同比下降78.51%,归属母公司所有者净利润3.37亿元,同比下降53.65%。截至报告期末,金茂资产总额2388亿元,负债总额1903.91亿元,同比增加9.85%。

另一方面,央企的业绩还要接受国资委的考核,也是压力重重。

经历了三月的小阳春,五月的房价涨幅缩减,以及融资越来越困难,对于房企来说,这个夏天应该是不太好过了。

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